Đất nền luôn là một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, bởi giá vốn đầu tư thấp mà khả năng thanh khoản lại cao. Tuy nhiên nếu nhà đầu tư chủ quan, thiếu tầm nhìn và kinh nghiệm thì đây lại là một kênh đầu tư đầy nguy hiểm, rủi ro.

Với tư duy chỉ cần bỏ tiền vào đất sẽ tự khắc sinh lời, không ít nhà đầu tư "mắc bẫy" của những cò đất, mua đất nền dự án không đảm bảo, khó bán lại.

Để tránh những rủi ro ngoài ý muốn, các nhà đầu tư nên “né” ngay 4 loại đất nền sau đây:

• Gắn mác “Đất nền ngân hàng thanh lý giá rẻ”

Các chuyên gia kinh tế cho biết, theo quy định hiện hành, khi các ngân hàng thanh lý tài sản thường phải đăng tải thông tin trên website chính thức của ngân hàng lẫn các phương tiện truyền thông đại chúng một cách công khai, rộng rãi. Chứ không bao giờ được sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua cò đất. 

Các thông tin: “ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ”, giá chỉ 300 – 400 triệu/nền được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các mẩu tin quảng cáo dán ở khắp nơi là các thông tin không chính thống. Thực chất đây là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, đánh vào tâm lý ham rẻ lời cao và tin tưởng vào độ an toàn pháp lý do ngân hàng bảo lãnh mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý.

Nếu kiểm tra kỹ sẽ thấy giá những lô đất rao bán thấp hơn hẳn giá thị trường, chúng thường ở nơi heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc dính quy hoạch, tranh chấp khiến người mua “tiền mất tật mang”.  

• Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng

Trong trường hợp lô đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Thông thường, nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên. Người bán đất có thể tránh được việc không trả được nợ, người mua đất có thể yên tâm rằng lô đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý nên được ngân hàng đồng ý thế chấp, còn phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất.

Đó là chưa kể khách hàng cũng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản. 

• Đất nền dự án "ma"

Dự án ma hay còn gọi là đất nền ảo là một thuật ngữ trong ngành bất động sản để chỉ các dự án không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi dụ dỗ khách hàng mua các dự án do chính họ “vẽ” nên. 

(Ảnh chỉ mang tính chất minh họa)

Thời gian qua có không ít trường hợp “cò đất” rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Để tránh dính “bẫy” dự án ma, người mua phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin, đặc biệt không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào đất nền mập mờ về pháp lý. 

Thậm chí có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác. Do vậy, khách hàng cần xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước rồi mới đi xem đất.

Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem, đối chiếu thông tin bằng cách hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.

• Đất nền chưa được cấp phép phân lô

Những năm gần đây, nhà nước đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng đã kéo theo cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều khu vực. Để ngăn chặn việc “sốt giá ảo”, nhiều địa phương đã quyết định cấm phân lô, tách thửa.

Do đó trước khi có ý định đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần phải thận trọng với vấn đề phân lô, tách thửa. Trong trường hợp nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp khó khăn khi muốn bán ra. Thậm chí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng, đó là chưa kể đến hàng loạt các thủ tục xin cấp phép phức tạp sẽ kéo dài không biết đến khi nào mới hoàn tất.

Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.

Cách tốt nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì người mua vẫn được đền bù.